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コラム住宅ローン営業部　刈谷
【住宅ローン解説コラム】第3回：これからの住まいと国のサポート〜少子高齢化・脱炭素時代のローンの選び方〜

2026/08/29

営業部刈谷　健太

国が描く「これからの日本の住まい」

少子高齢化や脱炭素社会への移行など、私たちの社会環境は今、大きな転換期を迎えています。
国も、2026年3月27日に「住生活基本計画（全国計画）」を新しく閣議決定し、これからの時代にふさわしい住まいづくりを強力に支援する方針を打ち出しました（計画期間：令和8年度〜令和17年度）。この計画は、住まいを通じた生涯の「ウェルビーイング：心豊かな暮らし」の実現を目指しています。

この新しい国の動きは、私たちが住宅ローンを選ぶ際にも非常に深く関係しています。なぜなら、「環境に優しく、質の高い家を建てる人」には、国や金融機関から金利や税制のサポートが用意されているからです。

性能の良い家は、ローン金利も引き下がる！

例えば、長期固定金利ローンの代表格である「フラット35」では、国の脱炭素・GXの推進の方針に合わせて金利引き下げメニューが用意されています。
省エネ性能や耐久性、耐震性、バリアフリー性に優れた住宅（ZEH住宅や長期優良住宅など）を取得する際に金利が引き下げられる仕組みです。

性能が高い家ほど「ポイント」が貯まる（例：ZEH住宅なら3ポイントなど）。
子育て世帯や若年夫婦への金利を引き下げメニュー（住宅性能のポイントと合算できます）。
貯まったポイントで金利が段階的に下がる（ポイントの合計数に応じて、最大年1.0%引き下げでローンを利用することができます）。

また、こうした「住宅性能に応じた金利優遇」は、フラット35だけのものではありません。民間金融機関でも、一定の性能を持つ住宅を対象とした住宅ローン商品が登場しています。

民間金融機関にも広がる「住宅性能による金利優遇」

いずれも、要件を満たす住宅は優遇金利が適用されます。

このように、住宅の性能を高めることは、光熱費や快適性だけでなく、住宅ローンの借入条件でもメリットにつながる場合があります。

建築時の価格だけでは高く見える住宅でも、住宅ローンや光熱費まで含めた35年間のトータルコストで考えると、その差が小さくなる可能性があります。

※住宅ローンの金利、優遇条件、対象となる住宅性能等は金融機関や申込時期によって異なります。最新の条件については各金融機関へご確認ください。

自宅を資産として活用する「リバースモーゲージ」の普及

国の新しい計画では、これから高齢期を迎えるシニア世代の方々への資金的な支援も重要視されています。その中で普及が進んでいるのが、自宅という資産を活用する「リバースモーゲージ（リバース60など）」という仕組みです。

これは、自宅を担保にお金を借りて住宅の建設や建て替え、リフォームなどを行い、生存中は「毎月利息のみ」を支払い続けるという住宅ローンです。
借入れた元金については、ご本人がお亡くなりになった後に、相続人の方からの返済、または担保となっていたご自宅（土地・建物）を売却することで一括清算されます。

これにより、シニア世代の方でも毎月の返済負担を抑えながら、安全で快適なセカンドハウスへの住み替えや、これからの時代に合わせたリフォームを実現選択肢が増えました。