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コラム住宅ローン営業部　刈谷
【住宅ローン解説コラム】第7回：金融機関はここを見る！民間住宅ローンの「審査基準」とは？？

2026/09/20

営業部刈谷　健太

住宅ローンの審査って、何を見られているの？

マイホームの購入を決め、いざ住宅ローンを申し込むとなると、「本当に審査に通るだろうか…」と誰もが緊張するものです。民間金融機関の住宅ローン審査は、フラット35とは異なり、金融機関がそれぞれ独自の基準でチェックを行います。

では、銀行などの金融機関は、私たちの「どこ」を見て融資の可否を判断しているのでしょうか？
国土交通省が毎年行っている民間住宅ローンの実態調査データをもとに、審査の「代表的な3ポイント」を分かりやすく解説します。

金融機関が確認する主な住宅ローン審査項目

1. 完済時の年齢

ほぼすべての金融機関が、審査項目として確認していると回答するのが「完済時の年齢」です。
多くの金融機関では、完済時の年齢上限を「80歳未満」と定めています。
しかし、これは「80歳までローンを払わせてもらえる」という意味ではありません。一般的な定年退職の年齢（60歳〜65歳）を超えてもローンが残る計画の場合、現在の年収だけでなく退職後も含めた返済計画を考えておくことが重要です。

なお、借入時の年齢については「65～70歳未満」であるかを確認する金融機関が比較的多いようです。

2. 健康状態（団体信用生命保険への加入）

多くの民間住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が融資条件となっています。
そのため、現在の健康状態に不安があるなどで団信の加入審査に落ちてしまうと、どれだけ年収が高くても民間の住宅ローンを借りることは難しくなってしまいます。
※健康状態に不安がある方向けには、引き受け基準が緩和された「ワイド団信」や、団信加入が任意である「フラット35」といった選択肢もあります。

3. 担保価値（家と土地の価値）

住宅ローンは、万が一返済が滞った場合に、金融機関がその家や土地を売却して資金を回収できるよう、物件に「抵当権（担保）」を設定します。
そのため、あなたが建てようとしている家や、購入しようとしている土地が、「貸し出す金額に見合う価値（担保評価）を持っているか」も厳正に審査されるようです。

「年収」や「勤続年数」はどう影響する？

「年収が高くないと落とされるのでは？」「転職したばかりだから無理かも…」と心配される方も多いですが、これらは単体で合否が決まるわけではないようです。

住宅ローン審査では年収はいくら必要？

年収と「返済負担率」のバランス

国交省の調査では、94％以上の金融機関が「年収」を審査項目としています。ただし、具体的には「年収100万円以上」「150万円以上」といった基準を設けている金融機関も多く、必ずしも「高年収であること」が審査の前提となっているわけではないようです。
実際の審査では、年収だけでなく、借入額とのバランスを示す「返済負担率」も多くの金融機関が確認しています。つまり、「いくら稼いでいるか」だけではなく、「その年収に対して、無理のない返済額か」も重要なポイントになります。

住宅ローン審査で勤続年数は何年必要？

勤続年数は「1年以上」がひとつの目安

以前は「勤続３年以上」が必須とされることが多かったですが、最近では転職が一般的になったこともあり、「１年以上」あれば審査対象とする金融機関が増えています。
また金融機関によっては、同じ業種内での転職やステップアップのための前向きな転職であれば、１年未満でも相談に乗ってくれるケースもあるようです。