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コラム住宅ローン営業部　刈谷
【住宅ローン解説コラム】第8回：住宅ローン金利はどう決まる？「基準金利」と「引き下げ幅」の仕組み

2026/10/05

営業部刈谷　健太

※本記事の金利は2026年10月時点の情報、または説明用の例です。最新の金利は各金融機関でご確認ください。

なぜ2つある？「基準金利」と「適用金利」はなぜこんなに違う？

金利は「定価」から「割引」を引いて決まる

銀行のホームページやチラシで、「基準金利：年〇.〇〇%」のすぐ横に、大きく「特別優遇金利：年〇.〇〇%！」と書かれているのを見たことはありませんか？

例えば2026年10月現在、三菱UFJ銀行の新規借入れの変動金利は年1.195％。一方、店頭表示金利は年3.375％です。（三菱UFJ銀行住宅ローン金利）

「同じ住宅ローンなのに、なぜ金利が2つあるの？」「結局どちらの金利が適用されるの？」と戸惑う方も多いかもしれません。
この違いを理解するポイントが、住宅ローンの「引き下げ幅」です。

住宅ローンの金利は、次の引き算で決まります。

住宅ローンの金利は、大まかに次のような仕組みになっています。

実際に支払う金利（適用金利）＝店頭基準金利（定価）－引き下げ幅（割引）

基準となる金利から、金融機関が定める引き下げ幅を差し引くことで、実際の借入れに使われる金利が決まります。

1. 店頭基準金利（定価）とは？

金融機関がそれぞれ決めている「住宅ローンの定価」です。景気や日銀の政策金利の動きに合わせて見直されます。
以前は変動金利の基準金利が長期間ほとんど動かない時期もありましたが、現在は状況が変わっています。
日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除。その後、政策金利は段階的に引き上げられ、2026年9月には1.25％程度となりました。こうした金融環境の変化を受け、住宅ローンの変動金利も上昇しています。
「定価そのものが変わることがある」点は、ぜひ覚えておいてください。

2. 引き下げ幅（割引）とは？

金融機関が「うちで借りてくれるなら、定価からこれだけ値引きします」と示す割引のことで、「金利優遇」や「引き下げ幅」と呼ばれます。

3. 適用金利（実際に支払う金利）

店頭基準金利から引き下げ幅を差し引いた、実際に毎月の返済で支払う金利です。
例：店頭基準金利3.375% －引き下げ幅 2.18% ＝適用金利 1.195%

ここが落とし穴！「通期引き下げ」と「当初引き下げ」の違い

割引の方法には、大きく2つのタイプがあります。

【タイプA】通期引き下げ型（全期間一律）

特徴： 完済まで、ずっと同じ割引幅（例：一律−2.18%）が続きます。
メリット： 割引幅が途中で減らないため、長い目で見て返済の見通しを立てやすいタイプです。
注意点： 割引幅が変わらなくても、店頭基準金利そのものが上がれば、適用金利も同じだけ上がります。「通期型だから金利が上がらない」わけではありません。

【タイプB】当初引き下げ型（当初期間重視）

特徴： 借入れから3年・5年・10年といった当初の一定期間は引き下げ幅が大きく、その期間が終了すると引き下げ幅が小さくなるタイプです。
メリット： 割引期間（当初の固定期間）については適用金利が変わらないため、その期間の返済計画を立てやすい点がメリットです。
注意点： 割引期間が終わると、引き下げ幅が小さくなります。また、その時点の基準金利によって新しい適用金利が決まるため、借入時より金利が大きく上昇する可能性があります。